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与李艺相比，在深圳从事金融工作的婷婷(化名)面临的资金缺口更大。2020年，她在深圳市南山区投资了一套近1000万元的房产。当时，押注房价会持续上涨的她冒险利用经营贷拉高杠杆。按照中介的指引，婷婷先从金融公司获得垫资“过桥”欧洲杯外盘，全款购房。房产过户后，她再将房产抵押给银行，通过高评高贷(指做高房产评估价，提高可贷金额)套出了1000万元左右的经营贷，用于偿还过桥资金。

近年来，经营贷规模快速扩张。根据中国人民银行数据，2020年末，本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元，同比增长20%；2021年末，本外币住户经营性贷款余额16.22万亿元，同比增长19.1%。今年1月26日，央行发布的2023年金融机构贷款投向统计报告显示，2023年末，住户经营性贷款余额22.15万亿元，同比增长17.2%，比上年末高0.7个百分点；全年增加3.23万亿元，同比多增5466亿元。

而2019～2021年曾被爆炒的深圳“网红盘”，多已“跌落神坛”。例如南山区前海片区的XX国际，曾是深圳著名的“网红盘”。2020年底，该楼盘凭借前海概念、次新花园、优质学位等特点价格一路暴涨。当时，该小区48平方米、66平方米价格的主力户型一路上行至每平方米15万元～17万元左右。但随着楼市转冷，2021年开始该楼盘房价“跳水”。

北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，对于购房人来说，房贷转经营贷，在操作的过程中是将房子抵押，借经营贷来还房贷。但是经营贷与房贷不同，经营贷需要隔几年对房屋进行一次评估，经营贷评估下调则意味着在本次评估过后，购房人能够申请到的贷款额度小了。那么，购房人以借新贷还旧贷的过程中，将会面临着极大的资金缺口，需要购房人先将旧贷的缺口补齐，会给购房人造成极大的经济压力。不少人会在中介的指引下采用过桥贷款、以贷养贷的方式来补齐这个窟窿。但需要注意的是，使用过桥贷款或者以贷养贷会产生新的成本。一旦后续资金出了问题，如果不能及时偿还，负债将会如滚雪球般越来越多。

对于一些操作经营贷置换房贷的中介或银行机构，一旦被查出，也会面临被处罚的风险，甚至还可能受到刑罚制裁。王玉臣援引《刑法》第一百七十五条的相关规定称，以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

值得注意的是，此前监管已多次对经营贷违规进入楼市进行规范。2021年3月欧洲杯外盘，原银保监会、住建部和人民银行联合发布了《关于防止经营贷用途贷款违规流入房地产领域的通知》，其中要求对期限超过3年的经营用途贷款，加强风险管理。对使用房产抵押的贷款，银行业金融机构要加强抵押物估值管理，合理把握贷款抵押成数。